Türk Borçlar Kanunu’nun (“Kanun”) geçici 2. maddesi uyarınca, tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin taraf olduğu işyeri kiralarında, Kanun’un 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmişti. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (“eBK”) ve 6570 sayılı GayrimenkulKiraları Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanmaya devam ettiği hususlarda başkaca bir erteleme olmaz ise yeni bir dönem başlıyor. Bazı hükümlerin yürürlüğe girecek olmasıyla işyeri statüsündeki mülklerini kiraya veren yer sahiplerini ilgilendirecek önemli değişiklikler söz konusu. Pekcan Hukuk Bürosu olarak 1 Temmuz 2020 sonrası dönemde dikkat edilmesi gereken hususları bilgilerinize sunarız.
17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56’ncı maddesiyle, bu maddede yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki (12) aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir. Hal böyle olunca kamu düzenine ilişkin olan bu düzenleme ile tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Aynı şekilde, tarafların kira sözleşmesinde bu konuda bir anlaşma yapmamış olmaları durumundaki kira artış oranı da, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaların değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü (özellikle, temerrüde ilişkin cezai şart veya muacceliyet kaydı koşulamayacak. Bugüne kadar uygulamada en çok tercih edilen ve kiraya vereni rahatlatan, kira bedellerinin vadesinde ödenmemesi halinde geriye kalan kira bedellerinin muacceliyet kazanacağına dair cezai şart veya muacceliyet hükmüne ilişkin de bir kısıtlama gelmektedir. Ödemeye ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda kiracının cezai şarta maruz bırakılması veya gelecekteki tüm kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin düzenleyen hükümler, kira sözleşmelerinde en çok yer verilen hükümler arasında yer alır. Bu şekilde, kiraya verenler kiracıları kira bedelini ödememe veya geç ödemeden caydırmayı amaçlar. TBK’nın 346. maddesi ise bu hükümleri yasaklar ve mevcut hükümleri ise geçersiz kılar.
Uygulamada belki de en gözle görülür değişiklik ise depozito bedelinin veya teminatının bankaya depo edilmesi olacaktır. En fazla 3 aylık kira bedeline kadar kararlaştırılabilecek güvencede, kıymetli evrak ya da teminat bankaya teslim edilecek, nakit kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılacak. Kiracının rızası yoksa kesinleşmiş takip veya mahkeme kararı olmadan banka güvenceyi vermeyecek. Diğer taraftan eBK’nın yürürlükte olduğu dönemde depozito ile ilgili bir düzenleme veya miktar sınırı mevcut olmamasından ötürü, kiracılar bugün hala Ticari Kira İlişkileri’nde uygulanmakta olan ağır depozito ödeme yükümlülüklerine maruz kalabilmektedir. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren ise, kiracının tacir veya kiralanan yerin işyeri olup olmadığına bakılmaksızın, tüm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiralayanın depozito miktarını kanuna uygun bir şekilde elde etmesi, kiracıların sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak depozito miktarını geri alma taleplerinden kaçınabilmesi için m. 342’deki prosedürün uygulanması önem arz edecektir.
1.07.2020 tarihinden önce yapılan depozito anlaşmaları, geçerli olarak kurulmuş olmak kaydıyla 1.7.2020’den sonra da geçerliliğini sürdürecek, kiracı, depozitonun miktar yönünden TBK m. 342’ye aykırı olduğunu veya bankaya yatırılması gerektiğini iddia edemeyecektir.
Yargı pratiğinde her somut durum özelinde ayrı bir değerlendirme yapılacak olmakla beraber; kiralayan, mecuru devretmek isteyen Kiracının bu işlemine onay vermekten haklı sebep olmadıkça imtina edemeyecek.
Hüküm emredici nitelikte olduğu için kamu düzenine ilişkindir. Dolayısıyla 1.7.2020’den itibaren derhal yürürlüğe girecek ve böylece 1.07.2020 tarihine kadar akdedilen sözleşmeler bakımından da kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça işyeri kirasının devrine rıza göstermekten kaçınamayacaktır.
Halihazırda yerleşik Yargıtay içtihatlarında uygulamanın oturduğu üzere, kiracının sözleşmeyi sürenin bitiminden önce feshetmesi halinde sadece “yeniden kiraya verilebilecek makul süre” kadar kira bedelinden sorumlu olurken, kiralayanın bu süreçte elde ettiği veya elde etmekten imtina ettiği yarar mahsup edilecek.
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Taraflardan her biri kendisi için önemli bir sebeple akdin çekilmez hale gelmesi halinde kira sözleşmesini feshettiğinde, Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır.
01.07.2020 itibariyle; (i) kiracının yararının söz konusu olmadığı ve (ii) kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bir bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğünü kiracıya yükleyen herhangi bir hüküm geçersiz addedilecektir.
Hükmün amacı kira ilişkisinde genel olarak üstün durumda olan kiraya verenin, kiralananın kullanımı ile ilgili olmayan bir borcu dayatmasının önüne geçmek suretiyle zayıf tarafın korunması olarak ifade edilmektedir. Uygulamada da sıklıkla özellikle alışveriş merkezlerindeki kiralamalarda ya da iş merkezlerindeki ofis kiralamalarında, kiraya verenlerin, kiracılara bu tür dayatmalarda bulundukları görülüyor. Kanun bu hüküm ile, uygulamada yaşanan bu problemlerin önüne geçiyor. Ancak erteleme süresi içinde bağlantılı sözleşme yasaklanmadığına göre, bu dönemde yapılmış sözleşmeler de 1.7.2020’den sonra da geçerliliğini sürdürecektir.
Bu hükmün yürürlüğe girmesi uygulamada bir farklılık yaratmayacaktır. Zira kiraya verenin Kanun uyarınca kiracının dava yoluyla tahliyesini talep edebileceği haller sadece Kanun’da belirtilenler ile sınırlıdır.